一、初始买卖，详查房屋能否交易

    2009年8月20日，原告李某与被告郑某签订一份房屋买卖合同，原告一次性付支付购房款110000元，被告出具有收条，并交付钥匙。由于李某常年在外务工，该房未进行装修入住。2011年，李某看房时，发现房屋正在装修。经问明情况，得知被告郑某与冯某友、蔡某富在联合建房，其所买套房被冯某友卖给了陈某学，原告遂起诉要求确认冯某友与陈某学的房屋买卖无效。因庭审中，冯某友出具的房屋买卖合同签订日期先于原告与郑某签订的合同，为此，原告便撤回对冯某友、陈某学的诉讼，要求解除与郑某房屋买卖合同，返还已付购房款110000元及利息，并赔偿经济损失合计200000元。

    法院经审查认为，本案系典型的“一房二卖”纠纷案件，但因郑某等人不具有商品房开发主体资格，所售房屋未取得国有土地使用权证、建设规划许可证和建设用地许可证，故本案不能适用商品房买卖合同的相关法律规定，且现有房屋已不能实际交付，原告要求解除合同及赔偿损失的诉讼请求应予支持，因合同未约定违约责任，故依据现有房屋评估价值予以赔偿。

    注意事项：买方在购买房屋前，可要求业主出示由房管部门提供的产权查册信息，以详细了解清楚房屋的产权情况，避免因证照不全致使房屋无法进行交易。若房屋为多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认，或者出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则可能导致合同无效。如到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售证明的，买方可与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由现签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任。

    二、自有买卖，详查房屋共有情况

    原告李某与被告张某于1992年举办婚礼，1994年补办结婚登记，2010年李某与张某开始长达数年的离婚诉讼。离婚诉讼期间，张某提供了将其与李某共有的位于固始县城关湖畔春天的D5三楼一套住宅卖给李某的房屋买卖协议，为此，李某于2012年向法院提起诉讼，要求确认被告张某、李某之间的房屋买卖协议无效。

    法院经审查认为，被告张某与李某签订了房屋买卖协议，并交付房屋、交割房款，未办理过户。因合同签订时，原告李某与被告张某的离婚诉讼尚在审理，未解除夫妻关系，该房屋属于夫妻共同财产，被告张某在转让房产时，未经原告李某书面同意，违反了法律的强制性规定，应确认房屋买卖协议无效。

    注意事项：根据《婚姻法》司法解释三的规定，婚前购买的产权属于个人所有，婚后由一方父母出资购买且只登记在个人名下的房产，也属于个人所有。对于除了这两种情况以外的情形，只要是婚姻存续期间购买的房产，无论是以两人名义购买还是以一人的名义购买，都属于夫妻共有房产。因此，对于适婚年龄的业主买卖房屋，买方应要求其介绍婚姻状况，以确定是否属于婚姻共同房产。如果属于双方共同房产，应由两人共同签约出售；如果属于离婚析产的房产，应出示离婚协议或者判决书。如果业主本人坚称房屋为婚前购买，但不肯出示婚姻证明，应订立条款，约定业主应对日后出现产权纠纷承担责任并支付违约金。

    三、委托买卖，详查授权委托书

    2009年3月8日被告郑某某将一套固房字第37357号房屋所有权证上登记的所有权人为郑某的位于固始县城关镇北关村曹坊居民组的房屋以210000元的价格卖给被告刘某，并以原告郑某某和自己名义与被告刘某签订房屋买卖协议一份，该协议上“郑某”二字系被告郑某某所签。房屋买卖协议签后，未办理产权过户手续。后，郑某以其子郑某某擅自将上述房屋处分为由，要求确认该房屋买卖协议无效。

    法院经审查认为，因刘某不能提供充分证据证明郑某某在处分房屋时，得到郑某的授权，故郑某要求确认房屋买卖协议无效的请求应予支持；刘某认为因郑某某的无权处分行为致使双方房屋买卖协议无效，损害其合法权益，其可另行主张权利。

    注意事项：业主确有要务而必须委托他人代为签约的，必须出具全权委托书委托他人签约。在全权委托书上，要注明委托人、受托人、委托事项及委托期。因此，买方在签订买卖合同时，要核对业主姓名和身份证号与房产证是否一致，全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的受托人一致。如受托方利用全权委托书来炒房，同时与多个买家签约，或与业主尚未结清房款，致使买方身陷三角诉讼，买方可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，要求受托人承担赔偿责任。